不動産
コンサルティング

サービス概要

資産承継対策及び収益改善対策

当社の付加価値の高いソリューションで、お客様にとって最適な資産承継対策及び収益改善対策の実現をサポートします。

不動産資産家の不動産の内訳例

不動産に関する資産承継対策及び
収益改善対策のサポート業務

※ 横にスクロールして全体をご確認いただけます。

＜コンサルティングフロー＞
不動産売却

ターゲットを想定し、戦略的に行う
不動産売却のコンサルティング

不動産の売却活動は、単に情報をばら撒けばいいものではなく、対象不動産の特性を的確に把握してターゲットを想定し、情報の漏洩に注意しながら戦略的に行うことが必要です。希少価値を高め、ターゲットに丁寧にアプローチすることにより好条件での成約を可能とします。

1. STEP.1

   対象不動産の調査

   • 現地調査（状況確認、近隣環境の確認）
   • 法務局資料の調査（権利関係の確認）
   • 役所調査（公法上の制限等の確認）

2. STEP.2

   対象不動産の流通価格の検証

   • 市場調査（取引事例、地域特性等）
   • 問題の洗い出しと整理、及び解決策の検討
   • 流通価格の検証レポート作成

3. STEP.3

   対象不動産の売却活動と購入希望者の選定

   • 売却活動方針やスケジュールなどの打ち合わせ
   • 媒介契約またはコンサルティング契約締結
   • 購入希望者の探索
   • 売却活動状況の報告（随時、売却活動方針の見直し）
   • 購入希望者の購入申込書受領
   • 購入希望者の絞込みと条件交渉
   • 買主に売渡承諾書発行

4. STEP.4

   対象不動産の契約～引き渡し・決済のサポート

   • 契約～引き渡しまでのスケジュール打ち合わせ及び進捗管理
   • 売買契約書類の作成
   • 売買契約締結及び手付金受領の立ち会い
   • 引き渡し準備
   • 引き渡し及び残代金受領の立ち会い

＜コンサルティングフロー＞
不動産有効活用

お客様の最適・最良を追求する
不動産有効活用のコンサルティング

中立公正な立場で、お客様に最適なソリューションを提案します。お客様のご事情や目的を把握したうえで、何もしないことが最良と判断したときは、率直にその旨を提案できることが当社の強みです。

1. STEP.1

   有効活用の検証

   • 保有不動産の調査
   • 保有不動産の色分け（有効活用の順位付け）
   • 目的に応じた活用対象地の選定
   • 活用対象地の事業手法（建貸、貸地等）と利用用途（店舗、住宅、ビル等）の検証
   • 活用目的の効果検証

2. STEP.2

   不動産有効活用の提案

   • 想定テナントの検証
   • 建物を建築する場合の建築計画案の策定
   • 建物費用等の概算費用見積もり
   • 資金計画と賃料等の概算収入計画案
   • 事業の収支計画案

3. STEP.3

   不動産有効活用の実行サポート

   • コンサルティング契約の締結、スケジュール進捗管理
   • テナントの選定（斡旋）と条件交渉
   • 「予約付賃貸借契約書」の内容確認や契約締結の立ち会い
   • 測量や既存建物解体、滅失登記等の手配
   • 設計事務所や建築会社の選定（価格検証、コンペ運営等）、設計契約や請負契約締結の立ち会い
   • 事業全体の進捗管理と建物完成後のテナント管理等）

＜コンサルティングフロー＞
貸宅地・借地権

豊富な経験と確かな知識に基づいた
貸宅地・借地権のコンサルティング

貸宅地と借地権は、貸主と借主の利害関係が相反することから、やり方を間違えると取り返しのつかない感情的な紛争にもつれ込むことがよくあります。当社は、これまでに培った経験と実績に裏打ちされたノウハウを駆使して、取り扱いの難しい底地・借地の問題を紐解き、解決します。

1. STEP.1

   状況把握と分析

   • 「土地賃貸借契約書」の内容確認
   • 借地権の範囲の確認
   • 現状の賃借人と賃貸人の確認
   • 現状の地代額及び支払い状況の確認
   • 適正地代の検証
   • 更新料や承諾料等の取り扱いの確認

2. STEP.2

   対象地の流通価格等の検証

   • 現地調査、法務局調査、役所調査
   • 流通価格検証（底地・借地権の価格）
   • 流通価格の検証レポート作成
   • 権利関係調整の選択肢検証（売買・交換など）
   • 更新料や承諾料等の算出と確認

3. STEP.3

   相手方の意向確認と提案

   • コンサルティング契約の締結
   • 意向確認（売買、交換、更新、建て替えなど）
   • 相手方への提示条件の検証（同時売却、売却、購入、交換、更新、建て替えなど）
   • 相手方への条件提示及び交渉（同時売却、売却、購入、交換、更新、建て替えなど）
   • 底地等の購入も可（ただし、条件による） 詳しくはこちら≫

4. STEP.4

   契約締結、実行サポート

   • 各種合意条件における契約書や合意書の作成
   • 契約締結立ち会い
   • 契約条件実行サポートと進捗管理（測量、分筆等）
   • 契約実行完了確認

＜コンサルティングフロー＞
物納制度を活用した相続税納税
対策

物納制度を活用した相続税納税対策の
コンサルティング

流動性・収益性の高い不動産を残して、貸宅地などの流動性・収益性の低い不動産を優先的に相続税の納税財源とする方法を提案し、実行をサポートします。

1. STEP.1

   物納適格性診断と流通価格の検証

   • 保有不動産の利用用途把握
   • 現地調査、役所調査、法務局調査
   • 利用単位毎に物納適格性診断及び流通価格の検証
   • 診断レポートの作成
   • 納税財源対象の優先順位提案

2. STEP.2

   物納整備

   • コンサルティング契約の締結、スケジュール進捗管理
   • 納税財源とする対象地を選定
   • 確定測量手配代行
   • 物納要件整備
   • 物納整備成果物を税理士に提出
   • 税務署・財務局現地立ち会い
   • 是正・補完整備
   • 収納許可

3. STEP.3

   納税財源対象地の売却

   • 売却の下限価格検証(物納との比較)
   • 売却活動　※底地等不動産の購入も可（ただし、条件による） 詳しくはこちら≫
   • 購入希望者と条件交渉
   • 売買契約書類の作成
   • 売買契約締結及び手付金受領の立ち会い
   • 引き渡し準備のサポート
   • 引き渡し及び残代金受領の立ち会い
   • 売買代金を納税財源に充当

＜コンサルティングフロー＞
賃貸不動産管理

お客様の不動産資産全体をサポートする賃貸不動産管理のコンサルティング

賃貸不動産の管理業務を通じ、お客様の不動産資産全体における不安や悩みなどの相談窓口となり、その問題解決の提案から実行まで、窓口ひとつで対応します。リニューアル提案、空室対策や維持費用見直しなどによる収益改善や、修繕計画の作成や見直しによるコスト削減など、付加価値の高いサービスでお客様の賃貸経営をサポートします。

1. STEP.1

   賃貸不動産相談対応

   • 適正賃料
   • 入居者募集・空室対策
   • 入居者とのトラブル
   • 契約更新
   • 建物修繕・リニューアル・建て替え
   • 問題点の整理と解決案

2. STEP.2

   賃貸不動産管理相談対応

   • 管理委託（新築・購入・自主管理物件）
   • 管理会社の変更（条件、不満、相続等）

3. STEP.3

   賃貸不動産管理受託

   • 対象物件の管理の状況把握
   • 管理受託条件の提示
   • 管理契約締結

4. STEP.4

   賃貸不動産管理運営

   • 管理業務開始、管理業務の引き継ぎ
   • 入居者管理（クレーム対応、入金確認・送金手配、入退去手続き等）
   • 入居者の募集
   • 契約更新手続き
   • 建物メンテナンス・修繕手配対応
   • 各種報告書類の作成

5. STEP.5

   不安や悩みの相談対応

   • 管理不動産の他、保有不動産の問題の整理、解決策提案
   • 収益改善
   • 不動産売却や買い換え

＜コンサルティングフロー＞
収益不動産購入

中長期の保有を見据えた収益不動産購入のコンサルティング

お客様の不動産の購入目的、予算、その他の希望など、時間をかけた丁寧なヒアリングによりニーズを的確に把握したうえで、お客様のニーズに応じた安全性の高い収益不動産の情報を提供・提案します。

1. STEP.1

   希望条件のヒアリング

   • 不動産購入の目的
   • エリア、不動産の種類、築年数、利回り等の諸条件
   • 予算や資金計画

2. STEP.2

   物件の収集、物件情報の提供

   • 独自のネットワークによる物件情報の収集
   • 同業のネットワークによる物件情報の収集
   • 希望条件と合致もしくは近い物件を当社で選定
   • 選定した物件の紹介
   • 購入検討対象物件の決定

3. STEP.3

   購入検討対象物件の検証

   • 物件の投資分析（価格、賃料、テナント、入居率、収益性等を総合的に判断）
   • 管理状況（外構、共用スペース、ゴミ置き場、駐車場等）
   • 入居者（入居者の属性、滞納の有無）
   • 遵法性（建蔽率・容積率、増改築、検査済証有無、使用用途等）
   • 近隣環境の検証（地盤、ハザードマップ、嫌悪施設等）

4. STEP.4

   購入検討対象物件の絞込み、購入申込、条件交渉のサポート

   • 購入申込物件の決定
   • 購入希望条件打ち合わせ
   • 売主に購入申込書提出
   • 売買条件の交渉
   • 売主の売渡承諾書受領

5. STEP.5

   対象不動産の契約～引き渡し・決済のサポート

   • 契約～引き渡しまでのスケジュール打ち合わせ及び進捗管理
   • 売買契約書類の作成
   • 売買契約締結及び手付金受領の立ち会い
   • 引き渡し準備
   • 引き渡し及び残代金受領の立ち会い

Q＆A

不動産コンサルティング事業と謳っていますが、一般の不動産会社との違いや強みは何ですか？

ひとくちに不動産会社といってもその種類は様々で、各社「専門分野」があります。
例えば、流通系の不動産会社であれば売買仲介、ハウスメーカーであれば建物を建築するのが専門分野です。当社の専門分野は、お客様のご意向や状況を踏まえ、ニーズに合った手法を多角的に検証、ご提案し実行支援をすること。偏りのない、真にお客様に寄り添った提案ができるのは、コンサルティング会社ならではの強みです。

どのような方が不動産コンサルティングを利用しているのですか？

資産の大半が不動産で相続対策が必要な地主様や、保有不動産の有効活用や売却・組み換えをしたい法人様が主なお客様です。収益不動産をお探しの方、所有するビルの老朽化にお悩みの方、遊休不動産をうまく活用して収益源にしたい方等、単純に「売るだけ」「建てるだけ」の解決策では不足する方々に多く利用していただいています。

コンサルティング契約までの流れを教えてください。

まずはお客様との面談を通し、課題の洗い出しと整理を行います。そのうえで必要な役務提供を検討し、コンサルティングメニューを作成、提案します。メニューの内容と報酬の両方に納得していただいた後、コンサルティング契約を締結します。

コンサルティングの期間はどのくらいですか？

お客様の課題により、要する期間は異なります。売買仲介なら状況によっては1ヶ月程度で完了することもあれば、物納コンサルティングでは3年間かかった事例もあります。不動産の顧問を任せていただいた場合等は、さらに長い期間役務提供を行うことになります。

報酬体系を教えてください。

売買仲介や物納（自用地）の場合・・・成約価格または相続税評価額の「3％＋60,000円（消費税別）」です。
物納（底地）の場合・・・相続税評価額の「5％（消費税別）」が目安です。
その他にも様々なコンサルメニューがありますが、報酬は案件ごとに打ち合わせのうえ決定します。

地方でも対応可能ですか？

業務により異なりますので、まずはお問い合わせページにて、必要事項をご記入の上送信してください。後日、担当よりご連絡を差し上げます。