不動産
コンサルティングフロー
売却・不動産M&Aコンサルティング
これまでの実績により培われたノウハウを活かし、円滑な取引ができるように関係者の調整を行います。同じ不動産は2つとしてないといわれておりますので、不動産の特性だけに目を向けるのではなく、お客様の個別事情や将来の市況予測等を含めた多角的な検証を行います。必要に応じて他の専門家とも連携し、お客様のメリットを最大化すべく、お客様の立場に立ち、時には売却の先にある目的も見据えて総合的な提案をします。
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STEP1 対象不動産の確認、調査
- 現地調査（土地・建物の状況確認、近隣環境の確認）
- 法務局資料の調査による権利関係の確認
- 公法上の制限等の確認
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STEP2 対象不動産の流通価格の調査
- 市場調査（売出事例、成約事例の調査）
- エリアの特性等の調査
- 対象不動産が抱える課題の洗い出しと整理、及び解決策の検討
- 調査レポート作成
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STEP3 売却活動と購入希望者の選定
- 売却スケジュールや、売却活動方針等打合せ
- 売却活動に関する契約締結（媒介またはコンサルティング契約締結）
- 購入希望者の検索・募集
- 売却活動状況の報告、必要に応じて売却活動方針の見直し
- 購入希望者の絞込みと条件交渉
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STEP4 契約～引渡しの実行サポート
- 契約～引渡しまでのスケジュール打合せ及び進捗管理
- 売買契約書類の作成
- 売買契約締結の立会い
- 引渡しに向けたサポート業務
- 引渡し及び残代金受領の立会い
底地・借地コンサルティング
底地や借地という資産を活かすためには、まずは借地権という一般的にはわかりにくい権利を正しく理解し、お客様に正確な情報提供を行うことが必要です。底地と借地、それぞれの強みと弱みを把握して初めて適切なコンサルティングが可能となり、お客様にメリットを出すことができます。また、底地と借地は、貸主と借主の関係で切っても切れません。それぞれの立場を尊重しつつ、時には緩衝材となり、ソリューションを提供します。
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STEP1 契約内容、過去の経緯等の状況把握・分析
- 「土地賃貸借契約書」の確認
- 過去の更新時等の扱いの確認
- 賃借人と賃貸人の関係の確認
- 現行賃料（地代）の水準を確認
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STEP2 不動産としての活用方法検証、市場価値把握
- 現地調査、役所調査、法務局調査、マーケット調査
- 最有効活用方法の検証
- 市場価格調査
- （借地権の場合）実行に必要な承諾料の推定
- （底地の場合）借地側への提示価格検証等
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STEP3 相手方の意向をヒアリング、提案
- （借地権の場合）土地所有者の意向をヒアリング
- （借地権の場合）借地権者の要望に対して土地所有者から承諾を得る、または権利交換や同時売却の提案
- （借地権の場合）承諾を得るために必要な「承諾料」及び「権利交換時や同時売却時の条件」等の把握
- （底地の場合）借地権者の意向をヒアリング
- （底地の場合）「購入」や「売却」、「底地と借地の同時売却」、「権利交換」等を提案
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STEP4 実行、及び条件交渉・調整
- （借地権の場合）土地所有者に「借地権を買い取る意思あり」もしくは「権利交換に応じる」場合、条件提示及び交渉
- （借地権の場合）その他の場合、承諾取得後に「第三者への売却活動」もしくは「建替えプラン」を検討
- （底地の場合）借地権者に「底地を買い取る意思あり」もしくは「権利交換に応じる」場合、条件提示及び交渉
- （底地の場合）第三者への売却の場合には、売却活動
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STEP5 契約締結～引渡し
- （借地権の場合）土地所有者と「売買」もしくは「交換契約締結～引渡し」
- （借地権の場合）「買主との売買契約締結～引渡し」もしくは「建替え」を実行後、「土地所有者への承諾料の支払い」
- （底地の場合）借地権者との「売買」もしくは「交換契約締結」、「引渡し」
- （底地の場合）「買主との売買契約締結～引渡し」後、「土地賃貸借契約引き継ぎ業務」
有効活用コンサルティング
不動産の有効活用について、建築会社に相談するとアパート等の建築を勧められ、駐車場運営会社に相談すると時間貸駐車場を勧められるでしょう。それぞれ自社の「商品」があるからです。一方、弊社の商品は「顧客のニーズに合った提案と実行」のみです。自社都合の「売りたい」商品が無いため、純粋にお客様の立場で考えることができます。もし、現状のまま「何もしないことが最適」と判断した場合は、率直にその旨をご提案します。
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STEP1 有効活用の検証
- 不動産の調査
- 不動産の色分け（有効活用の順位付け）
- 目的に応じた活用対象地の選定
- 活用対象地の事業手法（建貸、貸地等）と利用用途（店舗、住宅、ビル等）の検証
- 活用目的の効果検証
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STEP2 不動産有効活用の提案
- テナント案
- 建物を建築する場合は、建築計画案の策定
- 建物費用等の概算費用見積もり
- 資金計画と賃料等の概算収入計画案
- 事業の収支計画案
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STEP3 不動産有効活用の実行サポート
- テナントの選定（斡旋）と条件交渉
- 「予約付賃貸借契約書」の内容確認や契約締結の立会い
- 測量や既存建物解体、滅失登記等の手配
- 設計事務所や建築会社の選定（価格検証、コンペ運営等）、設計契約や請負契約締結の立会い
- 事業全体の進捗管理と建物完成後のテナント管理
物納を含めた相続対策コンサルティング
相続税納税を無事に済ませることはもちろん、「いかに次世代へ大切で有益な資産を遺すか」をテーマに据え、担当税理士と連携し納税計画を立案・実行します。不動産の時価評価額と相続税評価額の両方を把握し、「時価評価額が高ければ売却」「相続税評価額が高ければ物納」と、有利な納税方法を選択することができます。また、不動産資産全体の検証を行うことは、自身の大切な資産を正確に把握することにも繋がります。
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STEP1 データに基づく現状分析、把握
- 不動産の特定、利用用途把握
- 現地調査、役所調査、法務局調査
- 時価評価額算出、調査
- 分析
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STEP2 担当税理士と連携し、納税計画案を作成
- 分析結果を担当税理士と共有
- 「税金の専門家」と「不動産の専門家」が意見を出し合い、お客様に最適と考えられる納税計画案を作成
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STEP3 お客様への提案、打合せ
- 分析結果の説明
- 納税計画案の説明
- お客様の考えをヒアリング
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STEP4 納税計画案の修正～合意
- 打合せ内容を反映させた納税計画案を再作成
- 再作成後、再度打合せ
- お客様が納得するまで計画を練り込む
- 合意
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STEP5 納税計画実行
- 合意を得た内容で、計画実行
- （物納の場合）整備～収納までサポート
- （売却の場合）購入検討者との条件交渉～契約締結（手付金受領）～引渡し（残代金受領）までサポート
賃貸不動産管理
賃貸不動産の管理業務を通じ、お客様の不動産資産全体におけるご不安・お悩み等の相談窓口となり、その問題解決の提案から実行まで、窓口1つで対応しています。空室対策や維持費用見直し等の収益改善や、修繕計画見直し及び作成サポート、リニューアル提案等、付加価値の高いサービスでお客様の賃貸経営をサポートしています。
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STEP1 賃貸不動産管理相談受付
- 物件概要把握
- 謄本調査による所有者・権利関係の確認
- 土地・建物等についての情報開示依頼
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STEP2 対象不動産の確認、調査
- 現地調査（土地・建物の状況確認、近隣環境の確認）
- 建物設備の状況調査、修繕、リニューアルの要否検討
- 賃料相場の妥当性の検証
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STEP3 賃貸不動産管理受託
- 管理受託条件のすり合せ
- 管理手数料決定
- 管理開始時期決定
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STEP4 賃貸不動産管理運営
- テナント契約管理
- 賃料入金確認
- オーナーへの送金管理
- 入退去管理、テナント付け
- 更新手続き
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STEP5 将来の有効活用検討
- 日常の管理業務を通し、オーナーとの信頼関係を構築
- 建物の老朽化、賃料水準低下等により、物件売却等を検討する場合のコンサルティング対応
購入コンサルティング
そもそも、『不動産を購入する（投資する）目的は何なのか』をしっかりと確認・共有し、資産を含めたお客様の状況やご家族構成等を総合的に判断し、お客様一人ひとりに合った不動産の購入をサポートいたします。自社都合の「これを売りたい」という物件が無いため、本当の意味でお客様の立場に立ち、単純な不動産のスペックだけではなく、不動産を取り巻く環境や将来予測まで考慮したご提案が可能です。
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STEP1 希望条件のヒアリング
- 不動産投資をする目的をヒアリング
- エリア、不動産の種類、築年数、予算等のヒアリング
- 資金計画の検証
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STEP2 物件の収集、物件情報の提供
- グループ内独自のネットワークによる物件情報の収集
- 同業のネットワークによる物件情報の収集
- 物件の投資分析（価格、立地、土地概要、建物概要、収益性等を総合的に判断）
- 物件の紹介
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STEP3 物件の内見
- 管理状況の検証（エントランス、ゴミ置き場、共用廊下、駐車場）
- テナントの入居状況の検証（居住用を店舗として使用している場合）
- 遵法性の検証（増改築、越境）
- 近隣環境の検証
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STEP4 購入申込、契約、決済
- 売買条件の折衝
- 「重要事項説明書」作成のための調査（役所調査・現地調査・権利関係の調査等）
- 「売買契約書」の作成
- 契約
- 決済（残代金・各種手数料の支払い、登記、各種書類・鍵の引渡し）