投資事業

投資事業（不動産）

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コンサルティングの必要性自体に迷われている方は、下記無料相談窓口よりお気軽にご相談ください。

相続・資産承継を考えるにあたり頭を悩ます流動性の低い不動産（底地等）や共有不動産等の課題に対し、各種コンサルティングとともに、資金的なソリューション（不動産買取）を提供、お客様の円滑な資産承継を支援します。なお、本事業は当社子会社の山田インベストメント株式会社が行います。

サービス概要

[投資（不動産）]賃貸地（底地）、築年数が長い賃貸不動産等、共有状態である賃貸不動産の持分、競争力に課題を抱える賃貸不動産等

「相続発生前、または、相続発生直後に、所有し続けたくない換金性の低い底地や共有物件・築古物件等の資金化」を実行することで資産内容を改善、お客様に寄り添ったソリューションを提供します。

※対象地域は、原則、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県

相続が発生した際の課題

所有している不動産の内訳

※ 横にスクロールして全体をご確認いただけます。

相続発生前における対策

相続税試算に基づく物納財産の見極めと条件整備対策

将来の相続発生時に、「所有優先度の低い不動産（底地等）」を物納するために、事前に物納できる条件を整備しておくことが必要。

測量
境界確定
借地権境の確定
契約書整備　等々

相続発生後10カ月間では、整備は間に合わないため、生前に物納のための対策を実施。

※相続税試算に関しては提携税理士法人が担当

底地等売却（換金化）

物納しにくい不動産（底地等）は、生前にあらかじめ換金。「時価より高い相続税評価額に対する相続税の課税」を回避する。

売却収入（現金）は生活資金・生前贈与・生命保険の加入等の対策も可能に。

相続発生直後における対策

所有優先度の低い不動産（底地等）を売却し相続税納税財源に

優良不動産を売却して納税財源とするのではなく、「所有優先度の低い不動産（底地等）」を相続税納税期限である10か月以内に売却し納税財源に充てる。

優良不動産を手元に残し、相続人が望む資産ポートフォリオとする。

事例①
相続発生直後に底地を売却した事例

課題

相続人は、収益性の低い底地などを引き継ぎたくないと思っていた
相続した底地の地代集金時期や方法（振込・手渡し等）がバラバラであることや、更新料請求などのノウハウもないため、今後の管理が煩わしい
相続税の納税財源が不足し、優良不動産の売却を検討していた

[図] 事例① 相続発生直後に底地を売却した事例

事例②
生前の物納整備コンサルティングと底地売却を併用した事例

課題

相続税評価額に比べ時価が低い不動産（底地）に高い相続税がかかる
金融資産や優良不動産を相続税に充てる結果、条件の悪い不動産が手元に残る可能性が高い
測量や借地契約内容の整理が行われておらず、相続発生時に相続人同士で混乱を招く状態

[図] 事例② 生前の物納整備コンサルティングと底地売却を併用した事例

Q＆A

底地投資事業の特徴を教えてください。: ・融資を利用しないため、所有者のスピード感に合わせた購入が可能です。

・短期転売ではなく中長期（1~5年）を想定しており、短期転売を目的とした買主のようなリスクは有りません。

※短期転売型のリスクとは借地人に対し、『底地を購入しないのであれば地代を値上げする。』『今後の譲渡や建替は承諾しない。』など地主としての優越的地位を乱用することがあります。こうなると借地人から元所有者に『なぜ、あんな会社に売ったの？地主が変わった途端に色々要求されて困るのですが・・・』といった苦情が来てしまうことがあります。
私どもは、強引な売買交渉などで借地人様とトラブルになることはなく、借地人様との関係を大切にされてきた地主様に安心してお譲りいただいています。
底地売却のメリットはどんなところですか？: 承継対策において不動産の対策は必要不可欠ですが、どうしたらよいか分からず悩んでいる方も多く、また、有効な対策はないとあきらめている方も少なくないと思われます。なかには、換金性の低い不動産を保有していることに気づいていない方もいらっしゃいます。このような状況を放置すると、相続発生に伴い、次世代が優良な資産を承継することが困難になっていきます。
流動性が低い底地は、流動性の高い不動産と比べ、相続税評価額より（売却）時価が低くなる傾向があります。また、相続発生時に納税財源に充てることは一般的に難しいと言えます。
そこで、生前に底地売却にて資金化し、その売却代金（現金）は、その後のお客様の生活・お子様等への贈与、生命保険への加入、相続税納税財源等に活用することができます。
底地売却と同時にコンサルティングの支援を受けることもできますか？: 当社はコンサルティング歴30年以上の不動産課題解決の豊富な経験と実績を有するコンサルティングファームです。様々な不動産課題について、専門コンサルティングメンバーによる物納コンサルティング等をはじめとした適切かつ適正な幅広いコンサルティング役務をご活用していただけます。
投資の対象となる規模や条件、地域に制限は有りますか？: 対象地域は、原則、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県です。1案件につき1,000万円（区画数：1区画～）～10億円の投資が目安です。また、正式な測量が行われていない土地（分筆されていない一団の土地、借地権境が未確定の土地）でも原則として購入対象です。
※無道路地については別途相談
底地売却をする際に、手数料などの費用は掛かりますか？: 売却時の支出として、

・売買契約書に貼付する印紙代（売買価格により変動）

・印鑑登録証明書の取得費

・抵当権抹消費用（抵当権設定がある場合）

・譲渡所得税、住民税

などが必要です。
（契約条件により測量費用を要する場合もありますが、原則は不要です。）