「底地と借地の権利交換」による所有権化

該当領域・事業

  • 不動産

事業内容

相続対策を行う、いわゆる地主様

その他特記事項

ファミリーで保有する総資産40億円のうち、9割方が不動産で、しかも底地が多い

企業のニーズ・課題

  1. 底地は借地権が付随している土地であり、土地の価値に対して地代も安いため、活用率が低く、流動性も低い。
  2. 底地を多く所有しているため、相続対策の一つの手法として、土地活用率を上げて納税資金を作りたい。
  3. 4名の共有となっている状況を解消したい。
  4. 次世代へスムーズに、可能な限り多くの資産を残したい。

ご提案した施策のポイント

ある程度の地積があった(約155坪)ため、借地権者に「借地権」と「底地の所有権」の権利交換を持ちかけた。両者のメリット・デメリットを整理し、間に入って条件調整を行うことで、合意を取り付けることに成功。互いに完全所有権の土地を得ることができ、土地所有者に対しても借地権者に対してもWIN-WINの提案となった。

【お客様】

「底地」状態が解消され、所有権化された土地の有効活用を自由に行い収益力を高めることができ、ニーズを満たせた。

【借地権者】

「借地」状態が解消され、資産価値が上がったことはもちろん、土地所有者の承諾を得る必要なく、土地を自由に活用することができるようになった。

フェーズ

  • フェーズ1

    • 土地所有者が持つ悩み・問題点の洗い出し
    • 考えられる解決方法を並べ、それぞれの実行可能性の高低(ハードルの多さ)を整理・把握
  • フェーズ2

    • 交渉相手(借地権)側の状況を確認
    • 互いの状況の整理・把握、及び信頼関係の構築を行う
  • フェーズ3

    • ここまでの事項を踏まえ、土地所有者にも借地権者にもメリットがある方法(上位目的)を検証し、提案内容を策定
  • フェーズ4

    • 上記提案のベースに両者の考えをヒアリングし、互いの主張が折り合うまで調整を行う
  • フェーズ5

    • 合意に至ったところで、契約締結~引渡し業務を行う

成果・効果

・土地所有者は「底地」、借地権者は「借地」という、互いに不自由な権利から、自由度の高い所有権に変わった。両者とも、権利を交換しただけだが、元の状態より確実に資産価値が上がっている。

【土地所有者】

相続対策として本件土地に収益物件を建築して、相続税評価額の引き下げや収益を得ることが可能に。
売却して換金することも容易になった。

【借地権者】

土地所有者の承諾なしに、売却も建築もできるようになった。