「相続税の物納」を含めた
総合納税コンサルティング

該当領域・事業

  • 不動産

事業内容

相続が発生した、いわゆる地主様

その他特記事項

相続資産20億円のうち、9割方が不動産で、しかも底地が多い

企業のニーズ・課題

  1. 不動産の一部を、「納税資金捻出のために売却」する必要があることは理解している。
  2. 駐車場等の「活用方法が多く、流動性も資産価値も高い土地」や、好立地マンション等の「収益源になっている土地・建物」から売却してしまうと、底地のような「活用方法もほとんどなく、収益力も流動性も資産価値も低い土地」ばかり次世代に残ってしまう。
  3. 先祖から受け継いだ土地を、なるべく減らさずに次世代へ繋ぎたい。

ご提案した施策のポイント

「相続税の物納」という方法を使えば、一般的な相続税納税の流れ(資産価値が高い不動産から失い、資産価値が低い不動産ばかり残る)の逆を行うことができる。つまり、底地から納税に充て、駐車場や収益物件を残すことができる。

■「相続税の物納」におけるポイント
底地を買取業者に売却する場合、一般的には相続税評価額の30%~50%程度であることが多く、実際に納税に充てられるのは、そこから20%程度の譲渡所得税等を支払った後の金額のみである。しかし、物納の場合は「相続税評価額の100%」で納税資金にでき、しかも不動産の譲渡ではないため、譲渡所得税等は不要である。
ただし、「相続に詳しい税理士が不可欠」かつ「物納財産として納税期限までに必ず基準を満たす整備を行わなくてはならない」ため、早めに取り掛かる必要がある。

フェーズ

  • フェーズ1

    • 担当税理士とともに、相続財産だけでなく、相続人の財産も含めた全体像を把握
  • フェーズ2

    • 担当税理士とともに正確な相続税額の把握、及び不動産の時価評価(実際に流通する価格)の調査を行い、最も有効な納税計画を検証
  • フェーズ3

    • 物納候補となった不動産の物納整備開始
    • 底地の場合は借地権者の協力を取り付ける
  • フェーズ4

    • 物納整備の結果を含め、最終的な納税計画を決定
  • フェーズ5

    • 決定した方法を納税期限までに実行
    • 相続税納税

    ※駐車場等の自用地の場合は、物納と売却のうち有利な方で納税を行う。

成果・効果

  • 底地という「収益力・資産価値・流動性共に低い不動産」を納税に充て、駐車場や好立地の収益物件等「収益力・資産価値・流動性が高い」不動産を残すことができた。
  • おかげで不動産全体の活用率が上がり、次の相続対策も容易に行える(不動産を活用して相続税以上の現金を生み出せる)ようになった。